top hypotheek – hypotheek voor de schoorsteen ?

Onzin natuurlijk. Maar soms bekruipt je het gevoel, dat er van overheidswege maar wat aan “gerotzooid” wordt. Ogenschijnlijk met goede bedoelingen, maar wat in de praktijk nogal rechts – ongelijk (- heid) oplevert.

Zo valt vandaag in de pers te vangen, dat – ze worden steeds aktiever die demissionaire bewindslieden – dem. Minister de Jager van Financiën en van het CDA, de top hypotheken wil bemoeilijken indien ze gesloten zijn zonder Nationale Hypotheek Garantie.

Voor wie dieper in wil gaan op hypotheek en lening, hebben we een aparte website voor.

De top van de hypotheek, is dat ?

Nou  , knap veel nog wel. Zit zo : los van garantie instellingen als de Nationale Hypotheek Garantie en in vroeger ( bijna historische ) tijden de Gemeentegarantie, zoeken we eerst de zogenaamde executiewaarde van een pand op. Dat is de waarde die het opbrengt bij een gedwongen verkoop (..) . En daarvan nemen we 70%.  Feitelijk is dat wat daarboven uitgaat de top-hypotheek.

Tophypotheek in cijfers.

Stel, als gemiddelde, dat een beetje recent en zonder teveel franje – we noemen dat dan een courant – huis 90% aan executiewaarde opbrengt. Dat is dus ten opzichte van de vrije verkoopwaarde zonder dwang van een executieverkoop. We nemen daar 70% van, en 70 van 90 levert 63% van de vrije verkoopwaarde op. Dan willen banken met graagte de hypotheek financieren, immers er steekt een overwaarde van 37% in. Daar is ook het venstertarief ofwel de basisrente van de banken op gebaseerd.

Hypotheek zonder NHG

Dan zijn banken – indien goedgehumeurd – nog wel bereid om te gaan tot 90% en soms 110%, maar dan worden voor hen de risiko’s groter dan de spreekwoordelijke paraplu die bij regen teruggevraagd wordt, dus er komt een solvabiliteitspremie ( premie voor het geval men niet kan terugbetalen !!!) en nog wat meer winstopslag op de rente en gaan met die banaan. Moet er ook wel een goed en vast inkomen zijn.

Hypotheek en kosten

Een hypotheek kost aanvullend ook nog geld, de overheid pakt een graantje mee, wat heet, een heel Tarvobrood waar je groter van groeit, ofwel de BTW bij nieuwbouw en de Overdrachtbelasting bij bestaande bouw. De laatste rond de 6%. Dan wil het kadaster eraan overhouden, de notaris twee keer, immers voor de eigendomsakte èn voor de hypotheekakte, pak je ook nog  de kosten voor de NHG, bouw onderzoek, taxatiekosten en eventueel makelaarskosten, zit je al snel bij de 10 tot 12% aan bijkomende kosten. Nee, we praten niet over verbouwen.

Dus 100% wordt 112%. Doe je als bank 70% × 90% × 112% dan kom je niet verder dan € 70.000 op de €  112.000 = 62% en krijg je de financiering niet rond. Oh, je mag van De Jager 112% lenen ? Waarom dan zo moeilijk doen ? Doen de banken namelijk al.

Top hypotheek mèt NHG

Kijk en dan kom je al veel gemakkelijker uit met NHG erbij. Want dàn beoordeelt de NHG het risiko, neemt het risiko ( wel met een voorwaardelijke claim op de betrokken debiteur ) van non-betaling over en zijn banken blij, en kandidaat koper ook. En toch komen ze dan soms nog tekort.

En willen ze een starters hypotheek. En let op : zijn heel vaak regelingen van gemeentes onder voorwaarde dat NHG is meegesloten, terwijl de Nationale Hypotheek Garantie al tot de maxima is gegaan ( .. ) . Zou er dan toch nog sprake zijn van niet kunnen betalen, dan past de Gemeente gewoon bij. Of beter : de bevolking mag net als bij de banken-crisis opdraaien voor de tekorten. Hoor ik die brave meneer De Jager dáárover ?

Kortom, wanneer je net op het goede moment van de tijdelijke gemeenteregelingen en het goede moment van NHG regels binnenkomt, want ook niet iedere hypotheekadviseur en iedere verkopende makelaar kennen ze allemaal, heb je mazzel en mag je t.o.v. de woningwaarde méér lenen dan goed voor je is.

Het is hen allen gegund daar niet van. Maar beste meneer De Jager, realiseer u dat er mensen zijn die nièt zo gelukkig zijn en ook graag een huis willen kopen, dus maak de regels voor iedereen. Dat is beter. Voor later.

Moest me toch even van m’n hart. Want allemaal hebben we recht op een huis onder de zon, en niet te vergeten ……………… ook diegenen in een huurhuis !

Top hypotheek ?  evenwichtig, rechtvaardig en betaalbaar.